השקעות נדל''ן
אבני דרך למשקיע המתחיל
משקיעים יקרים,
השקעת נדל”ן בישראל זו אחת ההשקעות המשתלמות והמתגמלות ביותר כיאה לענף עשיר כמו ענף הנדל”ן. כלכלת ישראל למרות הטלטלות הכבדות שעוברת כל מספר שנים, אם זו מלחמה או בחירות או הפגנה גדולה, היא כלכלה חזקה בה הביקוש לדיור ונכסים מסחריים הולך וגובר.
לפני שמשקיעים בנדל”ן חשוב לזכור כמה דברים חשובים:
שימו לב
חשוב לציין כי אם ההון העצמי אותו אתם מביאים להשקעה הינו מתבסס על מכירת נכס אחר שברשותכם, עליכם להתחיל בתהליך המכירה במקביל לאיתור וקניית הדירה על מנת שתדעו למצב את עצמכם מבחינה כספית (לעיתים בעלי דירות מתמחרים את הנכס שלהם גבוה ממחיר השוק ומתבססים על הערכה זה כהון התחלתי לרכישה הבאה ומתאכזבים כשהמציאות מראה אחרת)
חלק ראשון - שניה לפני שמסתערים על נכסים
1.הון התחלתי
מהו הסכום הראשוני וכיצד ניתן לגייס הון?
2.הבנת מגבלות תקציב
זהו שלב בסיסי שיש להקדיש לו מחשבה בכדי לא לבצע טעויות.
- תקציב גדול מדי מאפשר השקעה בכל מיני מקומות דבר שמקשה על המיקוד, ריבוי אופציות בעלות מאפיינים שונים ומשכך קושי להשוות בין האופציות דבר שיכול לגרום לטעויות, תסכול וניצול לא מיטבי של הזמן שלך.
- התייחסות להוצאות נלוות לרכישה כגון: מס רכישה, עורך דין, מתווך, יועץ משכנתא ופתיחת תיק, שמאי, שיפוץ, תחזוקה ועוד.
ולכן איתך יחד אנחנו נכין רשימה מסודרת להבנת העלויות הצפויות כנגזרת מסכום ההשקעה בנכס. - הפתעות לא נעימות – משקיע נבון ישאף למנף את ההון ההתחלתי ע”י לקבלת משכנתא. בשלב זה הבנק שולח שמאי מטעמו להערכת שווי הנכס ולעיתים והשמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך יותר מהרכישה.
- מקרה כזה עלול לגרור את ביטול החוזה, בעיות משפטיות, לחץ נפשי וטעם רע מההשקעה. אנחנו בתור שמאי מקרקעין נלווה אותך גם בהערכת הנכס שהחלטת לרכוש, טרם חתימה על חוזה וכך נמנע מסיכונים מיותרים.
1.תכנון מס
לפני שמתחילים לחפש נכס בפועל, יש לבחון החלופות שברשותכם במסגרת חוק מיסוי מקרקעין בכדי להימנע מתאונות מס, זאת ע”י תכנון מס הצפוי על עסקאות עתידיות והשלכותיהן, במטרה להפחית את סכום המס שיש לשלם לרשויות.
2.מימון הנכס
לקיחת משכנתא או מימון חוץ כלשהו הינם דרכים מקובלות לרכישת נכס ולמינוף ההון העצמי, ולכן ע”מ להימנע מבזבוז זמן ומשאבים על נכסים שלא נכונים לכם מבחינה מימונית גם אם מדובר בעסקת נדל”ן מעולה, כדאי ומומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות טוב שיבדוק קודם כל האם העסקה הזו ישימה לכם מבחינה מימונית, לפני שאתם מתחילים לבדוק נכסים שונים. יועץ המשכנתאות יסייע לכם בהכנת תמהילים להחזר המשכנתא בהתחשב ברמת ההכנסה ובכל אספקט אחר ולהשיג לכם חסכון מהותי של עד מאות אלפי שקלים וקבלת אשראי זול לשם השקעה, הרחבה ושיפוץ וכו’, וכמוןב עליו להרים תמרורי אזהרה במידה והוא רואה סיכון מסוים ברכישה העתידית שלכם.
חלק שני - איתור הנכס האולטימטיבי עבורכם
1.מיקום
בתור התחלה יש לבחור עיר/אזור גיאוגרפי מועדף. פה המקום לציין שדירה להשקעה אינה דירה למגורים ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו לבין המקום שאנחנו נהיה מוכנים לגור בו.
2.סקר שוק
בעזרת הידע שנלמד אתכם נוכל לאפיין את השכונות והאזורים השונים בעיר ע”י בדיקה של שווי ממוצע למ”ר, מכירות אחרונות, דמי שכירות, היצע למכירה (יד 2), לדירות התואמות את הנכס האולטימטיבי שהגדרנו ובהתאם לסכום ההשקעה שקבענו וכמובן לעדיפות שלכם ככל שניתן, נחליט איזה שכונה ואזור בעיר עונים על התנאים שהצבתם לעצמכם.
3.פוטנציאל תכנוני
בכל אזור שהגדרתם לעצמכם כאזור פוטנציאלי עליכם לבצע גם כאן סקר על האזור, אך הפעם מבחינה תכנונית. ישנם מס’ דרכים לבדיקת פוטנציאל תכנוני באזור שלכם, לדוגמא: האם יש תכנית שמצביעה על התכנות של פרויקט להתחדשות עירונית, רחובות שעתידים להיות בסמוך לרכבת הקלה וכו’, ולכן חושב ורצוי להיות מודעים לתכניות בסביבה שיכולות להעלות את ערך הנכסים בצורה פאסיבית.
4.ביקור בשכונה
ביקור בשכונה בכל מיקום שסימנו כפוטנציאלי כדאי לעבור בשכונה להרגיש את הסביבה, לכתוב יתרונות וחסרונות שאתם רואים בשטח, לחפש שלטים, לבחון איזה דירות נמכרו, להבין מי האוכלוסייה, מצב סוציואקונומי, מבני ציבור בסביבה, שצ”פ, מרכזי מסחר, תעסוקה תחבורה ונגישות. יש מידע שלא ניתן לקבל כשאתם יושבים מאחורי המסך.
5.בחירת הדירה
בהתחלה בצורה רגועה אפילו ללא מתווך אפשר לבדוק מס’ דירות ע”מ לחוש את השטח את מגוון הדירות שהאזור מציע ולהמשיך לדייק את הנכס שלכם.
מתווכים – היתרון בלקיחת מתווך (לאחר שאתם מכירים את האזור) הוא שלמתווך יש גישה להמון נכסים מעולים שלא מפורסמים בשום מקום ושיכול להיות הנכס הבא שלכם להשקעה. כמו כן, כבר בפגישה הראשונה עם המתווך אתם יכולים לדעת איזה בניינים/רחובות אתם לא מעוניינים כלל ולחסוך המון זמן.
“נכסים מיוחדים” – נכסים מעין אלו לעיתים הם הנכסים הכי אטרקטיביים, זו מכיוון שהמוכרים רוצים להיפטר מהנכס משלל סיבות, לדוגמא:
- דירה נטושה – עלויות החזקה
- דירה במצב פיזי ירוד – ניתן לשפץ ולהשביח
- דירה מכונס נכסים – בשל גירושין/סיבוכים משפטיים ותימכר מתחת למחיר השוק
משקיעים מתחילים חוששים מהתעסקות עם שיפוץ/תיקונים שלרוב עלותם נמוכה ממה שניתן לחשוב ובכך מפספסים דירה מעולה להשקעה. כמו כן, צריך להיזהר מהפיכת העסקה מכלכלית לרגשית, אין צורך להשקיע סכום גבוה בשיפוץ, אלא להשקיע כך שבמינימום השקעה ניתן לקהל מקסימום השבחה, וכמובן שזה גם מושפע מי אוכלוסיות השוכרים והתאמת הדירה בהתאם לביקוש בשוק. בחינת דירות נבחרות – בו בעת שאתם מסתובבים ומתרשמים בין נכסים (עצמאית/בליווי מתווך), רשמו לכם איזה נכסים יותר מתאימים לדעתכם, נבצע בדיקות תכנונית ומשפטיות על הנכסים כדי לקבל מידע נוסף ולהיות ערים לתמונה הכוללת.
בהתחלה בצורה רגועה אפילו ללא מתווך אפשר לבדוק מס’ דירות ע”מ לחוש את השטח את מגוון הדירות שהאזור מציע ולהמשיך לדייק את הנכס שלכם.
6.בדיקת טרום רכישה
להלן הפרמטרים אותם יש לבחון בעת בדיקת הנכסים:
בדיקות תכנוניות
לאחר שאיתרנו נכס להשקעה, אחד השלבים הקריטיים כאשר בוחנים את העסקה הוא ביקור במחלקת הנדסה של הועדה המקומית ועיון בתיק הבניין. בתיק הבניין אמור להיות את המידע התכנוני
הנדרש לנכס כגון:
- היתר בניה
- תכניות בניה
- זכויות בניה
- זכויות בניה
- תעודת גמר
- צווי הריסה
- מבנים מסוכנים
את רוב רובם של הנתונים ניתן להשיג באתרי האינטרנט של הועדות המקומיות, בחלק מהמקרים לא יופיעו צווי ההריסה, חריגות הבניה, תלונות של שכנים, ורשימת מבנים מסוכנים בתיק הבניין ותדרשו לפנות למפקח הבניה בוועדה המקומית.
בדיקות תכנונית נוספות שיש לבצע:
- פוטנציאל תכנוני
- היטל השבחה – הקלות
- זהתחדשות עירונית
- שטח החלקה
משקיעים בתחילת דרכם אינם מודעים לכל ההיבטים שיש לבצע בדיקות לגביהם ושקיים תיעוד בועדה המקומית לגבי כל נכס ונכס, ומבצעים עסקאות בלי עיון בנתונים לעיל, דבר אשר חושף את היזם לסיכון גדול.
בדיקות קניינות/משפטיות
- נסח טאבו – הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין דרך נסח הטאבו ניתן לבדוק על שם מי רשום הנכס, סוג הזכויות, האם רשומות משכנתאות, הערות אזהרה.
- מסמכי בית משותף – הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)
- חוזה חכירה
- לוודא השתלשלות קניינית
- הסכם שיתוף (נפוץ בצמודי קרקע)
- עיקולים/צווים
- ירושות
- חוזה להתחדשות עירונית
בדיקות כלכליות – חלק מהבדיקות השכלנו לעשות קודם לכן.
- ארנונה
- תכנון מס
- סקר מחירים
- מחירי שכירות
- עלויות שיפוץ/אחזקה
- עלויות התאמה להיתר
- מימון משכנתא
- עלויות עסקה
- עו”ד
- מתווך
- שמאי מקרקעין
- יועץ משכנתאות
- אגרות רשם המקרקעין
לאחר שהשכלנו להבין את מגבלות התקציב, אפיון סכום ההשקעה הנכון, אופציות המיסוי שעומדות בפנינו ואת היכולת המימונית שלנו, נפנה לחפש ולאתר את הנכס שלנו. הדרך הנכונה ביותר לאיתור הנכס היא להתחיל מהמאקרו למיקרו.
7.בהצעת מחיר ומו”מ
- טיוטות חוזה
- חתימה
8.שיפוץ
- עיצוב פנים
9.השכרה
10.להחזיק / מוכר – תכנון מס!
- טיוטות חוזה
- חתימה
שימו לב
בליווי שלנו נבצע עבורכם שומת טרום רכישה מלאה יחד אתכם, לדירה שבחרתם להתמקד מבין כל הנכסים שסקרנו.
ולסיום, אחד הדברים שיכריעו אם תצליחו לבצע השקעה נכונה בנדל”ן ולמנף את ההון שתרוויחו לעוד עסקאות הוא אופטימיות, משקיעים מתחילים שמחזיקים באמונות מגבילות כגון: “אם מחיר הדירה נמוך כל כך, כנראה משהו לא בסדר בה”; “רק כאשר אצליח לחסוך סכום התחלתי משמעותי, אוכל להשקיע בנדל”ן” ועוד המון הצהרות מסוג זה, לא יובילו אתכם להשקעה מוצלחת ומניבה מנדל”ן.
השקעת נדל”ן בישראל זו אחת ההשקעות המשתלמות והמתגמלות ביותר כיאה לענף עשיר כמו ענף הנדל”ן. כלכלת ישראל למרות הטלטלות הכבדות שעוברת כל מספר שנים, אם זו מלחמה או בחירות או הפגנה גדולה, היא כלכלה חזקה בה הביקוש לדיור ונכסים מסחריים הולך וגובר.
לפני שמשקיעים בנדל”ן חשוב לזכור כמה דברים חשובים:
- לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן – נכסי נדל”ן מעולים ניתן למצוא בערים גדולות ובאזורי ביקוש.
שם להשקעה יהיה ביקוש גבוה ופוטנציאל צמיחה אגרסיבי כלפי מעלה, יפה ומניב בראייה לטווח הרחוק. - סוף מעשה במחשבה תחילה – איזה סוג נכס אתה מעוניין לקנות? אם זה שטח מסחרי או פרטי, מבנה למטרות נופש, נכסי מגורים או משרד בביניין שווה. סוג הנכס לרוב ישתנה בין סוגי האנשים ולכל נכס ישנם זוויות מבט שונות כאשר מדובר על רכישה לטובת השקעה.
- תחקור – מחקר שוק מעמיק הינו צעד חכם ומשתלם ויכול לחסוך לכם אנרגיות, זמן וכסף. שווה להתייעץ עם איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין שייתן את חוות דעתו. מחקר מעמיק יעזור להבין את המגמות הנוכחיות, דינמיקת ביקוש-היצע, תשואות שכירות ופוטנציאל גידול הון.
- בית המשפט! – חוקי הנדל”ן בישראל משתנים באופן דינמי. לכן מומלץ להכיר את חוקי המקרקעין הישראליים, התקנות והשלכות המס. גם כאן שמאי מקרקעין מקצועי יוכל לעזור ולתת את השקפת מבטו בצירוף של חוות דעת של עו”ד לעינייני נדל”ן. הם מעורים בשטח ברמה היומיומית ויוכלו לעזור ולטפל בהיבטים המשפטיים של ההשקעה שלך.
- כסף, כסף, כסף – יש לכם כסף לרכישת הנכס בפעם אחת – מושלם. אם לא תבדקו טוב אפשרויות מימון זמינות להשקעות נדל”ן בישראל, לרבות בנקים מקומיים, הלוואות משכנתא ושותפויות עם משקיעים מקומיים. חשב את התקציב שלך והעריך את הכדאיות הפיננסית של ההשקעה שלך.
נדל"ן נדל"ן - 8 סוגי השקעות נדל"ן
השקעות נדל”ן אפקטיביות. חלקם תכירו חלקם לא. זכרו היטב – ידע טוב זה כח. או שתרכשו זאת בעצמכם או שתרכשו עזרה מדוייקת של אנשי מקצוע כמו שמאי מקרקעין, יועץ השקעות נדל”ן שמגיע עם קבלות או לבצע השקעה בנדלן לאחר שעשית קורס השקעות נדל”ן ורכשתם את הכלים כדי להחליט בודאות ולהצביע על עסקת נדל”ן טובה.
אז הנה הם. 10 סוגי השקעות נדל”ן, לכל אחד מאפיינים משלו ותשואה פוטנציאלית משלו,
שם תמיד יש אפשרויות שמחכות רק לכם:
- נדל”ן למגורים – פליפ, מציאת דירות נטושות, התחדשות עירונית, תמ”א 38, בתים צמודי קרקע, דירות, בתים משותפים, בתים עירוניים והשכרות נופש. נכסי מגורים מספקים הכנסה מדמי שכירות או פוטנציאל להגדלת הון.
- נכסים מסחריים למכירה ולהשכרה – נדל”ן מסחרי כולל בנייני משרדים, שטחי מסחר, נכסים תעשייתיים, מחסנים ומרכזי קניות. נכסים מסחריים מייצרים בדרך כלל הכנסה קבועה משכירות וניתן להשכרה לעסקים.
- קרנות נדל”ן – השקעה בקרנות נדל”ן היא קרן השקעות, בבעלות ציבורית או פרטית, המגייסת הון מציבור המשקיעים הרחב. היא זו שמוצאת את הנדל”ן, היא זו שמבצעת את העסקאות ואתם כמשקיעים – נהנים מהכנסה לפי אותו נתח מניות שברשותכם בהתאם לנתח הרווחים.
- פיתוח עסקי נדלן – רכישת קרקעות חקלאיות או בעלות היתר בנייה, נכסים קיימים מתוך כוונה לפתחם או לשפץ אותם למטרות רווח. פיתוח עסקי נדלן יכול להיות אסטרטגיית השקעה בסיכון גבוה אך עם תגמול גבוה בהתאם.
- השקעות קבוצתיות בנדל”ן – בדומה לקרנות נדל”ן – גם כאן מדובר על השקעה של מספר אנשים לטובת מטרה גדולה אחת. אך כאן מדובר באיגוד של מספר משקיעים הכוללים קבוצה, לא של מניות אלא קבוצה פיזית של אנשים המשקיעים כסף קטן כל אחד ליצירת הון גדול – כך משקיעים בנכס גדול עם תשואות מרשימות יותר ורווחים גדולים יותר. השקעות נדל”ן שכנראה לא יוכלו להשיג בעצמם. בשפה המקצועית זוהי “סינדיקציה”. סינדיקציה מאפשרת למשקיעים לגשת לנכסים או פרויקטים גדולים יותר עם מומחיות של מנהל סינדיקט.
- מימון המונים בנדל”ן – פלטפורמות מימון המונים מאפשרות לאנשים פרטיים להשקיע סכומי כסף קטנים יותר בפרויקטים של נדל”ן לצד משקיעים אחרים. הוא מספק הזדמנות לגוון השקעות ולגשת לפרויקטים שעלולים להיות בעלי חסמי כניסה גבוהים יותר.
- שת”פים בנדל”ן – יצירת שותפויות עם משקיעים או יזמי נדל”ן אחרים יכולה להיות דרך לאגור משאבים, לחלוק מומחיות ולהשקיע בפרויקטי נדל”ן גדולים יותר. כל אחד מהקבוצה מגיע עם כובע מומחיות שונה ויחד יוצרים השקעות נבונות. לצורך העניין – שמאי מקרקעין, הנדסאי בניין ועו”ד לענייני נדל”ן.
- קרקע חקלאית
אלו הן השקעות נדל”ן בישראל מהפופולריות ביותר. כל השקעת נדל”ן מהרשימה תוכל להתאים לכל אדם. פרמטרים כמו הון עצמי, יכולות מקצועיות וידע מקצועי – יוכלו לשנות את אופי וסוג השקעת הנדל”ן כך שתהייה המתאימה ביותר עבורכם.
השקעה בנדל"ן - להשקיע נכון או לשקוע
השקעה בנדל”ן יכולה להיות דבר מדהים עם תשואות מאד יפות. הן ברמת מכירת הנדל”ן והן ברמת התשואה החודשית מהנכס.
9 טיפים קלילים שיעזרו לכם לבחור נכון ולהחליט כן או לא בצורה נחרצת ומדוייקת:
- מחקר שוק הנדל”ן – להבין הדינמיקה של שוק הנדל”ן הישראלי, כולל גורמי היצע וביקוש, תשואות שכירות ומגמות מחירי הנכסים. מעקב אחר חדשות שוק הנדל”ן ומצב השוק הישראלי והכלכלה בישראל. כמו כן באינדיקטורים כלכליים שיכולים להשפיע על תחום הנדל”ן.
- יעדי השקעה – בין אם מדובר ברווח הון לטווח ארוך, הכנסה רגילה משכירות או שילוב של שניהם. להכיר מהן מטרות ההשקעה יעזור להכין אסטרטגיית השקעה מדויקת וחזקה יותר וכן את בחירת הנכס וסוג ההשקעה.
- מיקום הנכס – נכסים במיקומים מעולים עם פוטנציאל חזק לצמיחה וביקוש. סימנים לנכס איכותי יהיו גורמים כמו קרבה למתקנים, קישורי תחבורה, מרכזי תעסוקה, בתי ספר ואטרקציות תרבותיות.
- בדיקת נאותות – הערכת מצב הנכס, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני, זכויות הבניה, היתרי בניה וכל התחייבויות או הגבלות פוטנציאליות. שמאי מקרקעין, ועורכי דין בתחום הנדל”ן יהיו אנשים שיוכלו לתת לכם ידיעה וודאות לגבי אותה השקעת נדל”ן – כל אחד בתחומו.
- מימון בצורה נכונה – ביצוע המימון בצורה נכונה – היא בעצמה יצירת רווחים בתוך ההשקעה. משכנתאות והלוואות בנקאיות משתנות מגוף בנקאי זה או אחר למתן המימון לטובת אותה השקעה, תנאי המימון, שיעורי ריבית, תנאי החזר וקריטריונים לזכאות הם פרמטרים המשפיעים באופן ישיר על שורת הרווחים האחרונה.
- קשרים חזקים יוצרים השקעה טובה – קשרים עם סוכני נדל”ן, שמאי מקרקעין, מנהלי נכסים, עורכי דין ורואי חשבון בעלי ניסיון בשוק הנדל”ן הישראלי מספקים תובנות חשובות, עצות ותמיכה לאורך תהליך ההשקעה.
- מיסוי נדל”ן – פה זה מהותי. איש מקצוע שידע להכווין אתכם יכול לחסוך לכם המון כסף. הם ידעו להבין ולהסביר לגבי השלכות המס של ההשקעה שלך ולבחון הטבות מס או פטורים פוטנציאליים.
- פוטנציאל – שמאי מקרקעין ידע להעריך האם קיים פוטנציאל תכנוני להשבחת הנכס, הן מבחינת תוספת זכויות בניה, התחדשות עירונית, פיתוח סביבתי ואת ההכנסות הצפויות מהשכרת הנכס לאורך התקופה.
- לנהל נכון את הנכס – מי ינהל את הנכס? אתם או חברת ניהול נכסים? סינון דיירים, גביית שכר דירה, תחזוקה והתמודדות עם דרישות משפטיות ורגולטוריות זה לא לכל אחד.
בכל מקרה להישאר מעודכן ולהתעדכן בשינויים בשוק הנדל”ן הישראלי, התפתחויות משפטיות ורגולטוריות ומגמות כלכליות, להיות גמישים ומותאמים לתנאי השוק והכי חשוב – להיעזר באנשי מקצוע טובים ומקצועיים – יתנו לך שקט וודאות לגבי העסקה ויפחיתו את רמת הסיכון של השקעת הנדל”ן לאחוזים מינימליים עד אפסיים.
קורס השקעות נדל"ן
קורס השקעות נדל”ן מקצועי יכול להיות סופר פרודוקטיבי. הכי חשוב כשבוחרים קורס השקעות בנדל”ן הוא להבין מי האיש שנותן את הידע ומהי רמת הפרקטיקה שהוא מגיש.
תוכן הקורס וסילבוס איכותי יבטיח שהקורס יהיה פרודוקטיבי וייתן לך את הכלים למצוא השקעות מצויינות. זה הערכת שווי נכס, ניתוח שוק, מימון, ניהול סיכונים והיבטים משפטיים של השקעות נדל”ן אלו חלק מהכלים.
קורס השקעות נדל”ן לא אמור להיות ארוך ומייגע אלא קצר וממוקד. רק שים לב לדבר חשוב – רמת ההבנה בנדל”ן משתנה בין אדם לאדם. כך שיש קורסים מתקדמים יותר לאנשים מהתחום או השקעות נדלן למתחילים.