יזמות נדל''ן
איך למצוא עסקת נדל"ן טובה?
אז איך מאתרים השקעת נדל”ן טובה? איתור הנכס האולטימטיבי עבורכם נובע מכמה פרמטרים:
- מיקום – בתור התחלה יש לבחור עיר/אזור גיאוגרפי מועדף. פה המקום לציין שדירה להשקעה אינה דירה למגורים ואין כל קשר בין המקום שאנחנו נרצה להשקיע בו לבין המקום שאנחנו נהיה מוכנים לגור בו.
- סקר שוק – בעזרת הידע שנלמד אתכם נוכל לאפיין את השכונות והאזורים השונים בעיר ע”י בדיקה של שווי ממוצע למ”ר, מכירות אחרונות, דמי שכירות, היצע למכירה (יד 2), לדירות התואמות את הנכס האולטימטיבי שהגדרנו ובהתאם לסכום ההשקעה שקבענו וכמובן לעדיפות שלכם ככל שניתן, נחליט איזה שכונה ואזור בעיר עונים על התנאים שהצבתם לעצמכם.
- פוטנציאל תכנוני – בכל אזור שהגדרתם לעצמכם כאזור פוטנציאלי עליכם לבצע גם כאן סקר על האזור, אך הפעם מבחינה תכנונית. ישנם מס’ דרכים לבדיקת פוטנציאל תכנוני באזור שלכם, לדוגמא: האם יש תכנית שמצביעה על התכנות של פרויקט להתחדשות עירונית, רחובות שעתידים להיות בסמוך לרכבת הקלה וכו’, ולכן חושב ורצוי להיות מודעים לתכניות בסביבה שיכולות להעלות את ערך הנכסים בצורה פאסיבית.
- ביקור בשכונה – בכל מיקום שסימנו כפוטנציאלי כדאי לעבור בשכונה להרגיש את הסביבה, לכתוב יתרונות וחסרונות שאתם רואים בשטח, לחפש שלטים, לבחון איזה דירות נמכרו, להבין מי האוכלוסייה, מצב סוציואקונומי, מבני ציבור בסביבה, שצ”פ, מרכזי מסחר, תעסוקה תחבורה ונגישות. יש מידע שלא ניתן לקבל כשאתם יושבים מאחורי המסך.
- בחירת הדירה – בהתחלה בצורה רגועה אפילו ללא מתווך אפשר לבדוק מס’ דירות ע”מ לחוש את השטח את מגוון הדירות שהאזור מציע ולהמשיך לדייק את הנכס שלכם.
מתווכים – היתרון בלקיחת מתווך (לאחר שאתם מכירים את האזור) הוא שלמתווך יש גישה להמון נכסים מעולים שלא מפורסמים בשום מקום ושיכול להיות הנכס הבא שלכם להשקעה. כמו כן, כבר בפגישה הראשונה עם המתווך אתם יכולים לדעת איזה בניינים/רחובות אתם לא מעוניינים כלל ולחסוך המון זמן.
“נכסים מיוחדים” – נכסים מעין אלו לעיתים הם הנכסים הכי אטרקטיביים, זו מכיוון שהמוכרים רוצים להיפטר מהנכס משלל סיבות, לדוגמא:
- דירה נטושה – עלויות החזקה
- דירה במצב פיזי ירוד – ניתן לשפץ ולהשביח
- דירה מכונס נכסים – בשל גירושין/סיבוכים משפטיים ותימכר מתחת למחיר השוק
משקיעים מתחילים חוששים מהתעסקות עם שיפוץ/תיקונים שלרוב עלותם נמוכה ממה שניתן לחשוב ובכך מפספסים דירה מעולה להשקעה. כמו כן, צריך להיזהר מהפיכת העסקה מכלכלית לרגשית, אין צורך להשקיע סכום גבוה בשיפוץ, אלא להשקיע כך שבמינימום השקעה ניתן לקהל מקסימום השבחה, וכמובן שזה גם מושפע מי אוכלוסיות השוכרים והתאמת הדירה בהתאם לביקוש בשוק.
בחינת דירות נבחרות – בו בעת שאתם מסתובבים ומתרשמים בין נכסים (עצמאית/בליווי מתווך), רשמו לכם איזה נכסים יותר מתאימים לדעתכם, נבצע בדיקות תכנונית ומשפטיות על הנכסים כדי לקבל מידע נוסף ולהיות ערים לתמונה הכוללת.
- בדיקת טרום רכישה
להלן הפרמטרים אותם יש לבחון בעת בדיקת הנכסים:
בדיקות תכנוניות
לאחר שאיתרנו נכס להשקעה, אחד השלבים הקריטיים כאשר בוחנים את העסקה הוא ביקור במחלקת הנדסה של הועדה המקומית ועיון בתיק הבניין. בתיק הבניין אמור להיות את המידע התכנוני הנדרש לנכס כגון:
- היתר בניה
- תכניות בניה
- זכויות בניה
- טופס 4
- תעודת גמר
- צווי הריסה
- מבנים מסוכנים
את רוב רובם של הנתונים ניתן להשיג באתרי האינטרנט של הועדות המקומיות, בחלק מהמקרים לא יופיעו צווי ההריסה, חריגות הבניה, תלונות של שכנים, ורשימת מבנים מסוכנים בתיק הבניין ותדרשו לפנות למפקח הבניה בוועדה המקומית.
בדיקות תכנונית נוספות שיש לבצע:
- פוטנציאל תכנוני
- היטל השבחה – הקלות
- התחדשות עירונית
- שטח החלקה
משקיעים בתחילת דרכם אינם מודעים לכל ההיבטים שיש לבצע בדיקות לגביהם ושקיים תיעוד בועדה המקומית לגבי כל נכס ונכס, ומבצעים עסקאות בלי עיון בנתונים לעיל, דבר אשר חושף את היזם לסיכון גדול.
בדיקות קניינות/משפטיות
- נסח טאבו – הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין
דרך נסח הטאבו ניתן לבדוק על שם מי רשום הנכס, סוג הזכויות, האם רשומות משכנתאות, הערות אזהרה. - מסמכי בית משותף – הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)
- חוזה חכירה
- לוודא השתלשלות קניינית
- הסכם שיתוף (נפוץ בצמודי קרקע)
- עיקולים/צווים
- ירושות
- חוזה להתחדשות עירונית
בדיקות כלכליות – חלק מהבדיקות השכלנו לעשות קודם לכן.
- ארנונה
- תכנון מס
- סקר מחירים
- מחירי שכירות
- עלויות שיפוץ/אחזקה
- עלויות התאמה להיתר
- מימון משכנתא
- עלויות עסקה
- עו”ד
- מתווך
- שמאי מקרקעין
- יועץ משכנתאות
- אגרות רשם המקרקעין
לאחר שהשכלנו להבין את מגבלות התקציב, אפיון סכום ההשקעה הנכון, אופציות המיסוי שעומדות בפנינו ואת היכולת המימונית שלנו, נפנה לחפש ולאתר את הנכס שלנו. הדרך הנכונה ביותר לאיתור הנכס היא להתחיל מהמאקרו למיקרו.
- הצעת מחיר ומו”מ
- טיוטות חוזה
- חתימה
- שיפוץ
- עיצוב פנים
- השכרה
- להחזיק / מוכר – תכנון מס!
- טיוטות חוזה
- חתימה
בליווי שלנו נבצע עבורכם שומת טרום רכישה מלאה יחד אתכם, לדירה שבחרתם להתמקד מבין כל הנכסים שסקרנו.
ולסיום, אחד הדברים שיכריעו אם תצליחו לבצע השקעה נכונה בנדל”ן ולמנף את ההון שתרוויחו לעוד עסקאות הוא אופטימיות, משקיעים מתחילים שמחזיקים באמונות מגבילות כגון: “אם מחיר הדירה נמוך כל כך, כנראה משהו לא בסדר בה”; “רק כאשר אצליח לחסוך סכום התחלתי משמעותי, אוכל להשקיע בנדל”ן” ועוד המון הצהרות מסוג זה, לא יובילו אתכם להשקעה מוצלחת ומניבה מנדל”ן.
בואו לנצח את משחק הנדל”ן. זו הגישה הבריאה ביותר.
יזמות נדל”ן מתחילה בלהבין את השטח. לדעת לקרוא את המפה.
להבין אילו אזורים שווים השקעה ואיפה אפשר להרוויח בצורה יחסית מהירה סכומי כסף גדולים בעסקה אחת.
יזם נדל”ן יודע לזהות הזדמנויות השקעה בנדל”ן במהירות. יש גם עסקאות בו היזם בכלל לא צריך הון התחלתי. רק הבנה, קריאת המפה וניסיון בשטח.
יזם נדל”ן איכותי יודע לקחת נכס נדל”ן ולהפוך אותו למכרה של זהב. זה עסק בפני עצמו.
בהקבלה לעולם השיווק – שיווק טוב תמיד מתחיל במוצר אחד עם קהל יעד אחד וערוץ שיווק אחד.
יזמים טובים יודעים את זה. הם מבינים מה זה מיקוד אמיתי ויודעים אם הם ממוקדים על נכס למגורים, נכסי נדל”ן מסחריים, קרקעות או התחדשות עירונית.
הם מתבייתים על אותה נישה, מוצאים את קהל היעד המדויק שירכוש את השירות ומשווקים אותו.
ליצור עסקת נדל”ן טובה זה לא דבר מורכב, אך דורש ידע והבנה. ואם יש גם קשרים נכונים – אתם לגמרי במשחק.
יזמות נדל”ן זה ליצור עסקאות. לקחת את המשימה, לתפעל את בעלי המקצוע ולחלק את המשימות. לרתום את כולם לכדי מטרה אחת.
אנשי מקצוע בתחום כמו סוכני נדל”ן מקומיים, שמאי מקרקעין מקצועיים, עורכי דין בתחום הנדל”ן, קבלנים ואנשי מימון בתחום יוכלו לתת לך תמונה מדויקת יותר, תובנות מדהימות, הפניות איכותיות, שיתופים מדויקים ובעיקר – לדעת לזהות עסקת נדל”ן טובה ולהיות בוודאות מוחלטת שהעסקה הזו אכן רווחית.
ולסיכום להכניס את הנתונים לתוך תוכנית מסודרת. מטרות, אסטרטגיות, קהל יעד, תחזית פיננסית וטקטיקות שיווק – ייצרו מפת דרכים וחלוקת המשימות לאורך הדרך.
לא לשכוח!
שנייה לפני שחותמים על עסקת נדל”ן ולוקחים את הרעיון לפרקטיקה – צריך לבדוק את הנתונים ולבחון אם אין “הפתעות” שמתחבאות להן. להיות בטוחים שאנחנו עושים עסקה חכמה.
ולכן הכי נכון עסקית, בשלב לפני חתימה על חוזה מחייב, לשכור את שירותיו של בעל מקצוע רלוונטי שידע לארגן את הנתונים ולבדוק את הנושאים החשובים לפני חתימה מסמך משפטי.
מה ההבדל בין משקיע ליזם נדל"ן?
בוא נבין ראשית – מיהו המשקיע בנדל”ן?
בדרך כלל מי שמשקיע בנדל”ן זה אדם שיש לו עבודה קבועה והוא מנסה למצוא ערוץ רווח נוסף בראייה אסטרטגית לטווח הארוך.
יזם נדל”ן זה הוא בעצם המנוע, הוא מי שרואה את הפוטנציאל הוא רואה בעיני רוחו איך שטח קרקע ריק יכול להפוך לבניין מגורים. איך מבנה ישן יכול להפוך למגדל משרדים, היזם מכוון לעסקאות עם הכנסה בטווח הקצר ובעיקר רווח גדול בטווח הארוך והוא לא מפחד להיכנס לעסקאות עם סיכון, כי הוא יודע לבצע הערכת מצב נכונה, וזו העבודה שלו מזה הוא מתפרנס.
אז מה מאפיין יזם נדל”ן? בעיקר תשוקה פנימית למקרקעין, מוטיבציה, אורך רוח וייצר חזק להצלחה שמניע אותו לייצר ולמצוא את העסקאות השוות.
חדשות נדלן ומהפכת המידע
היום כל הנתונים מפורסמים באינטרנט. הכל שם. מהפכת המידע הנגישה לנו המון ידע חשוב ואיכותי במרחק של כמה קליקים בעכבר.
היום ממש אפשר לקחת מידע מהרשת ולייצר ממנו כסף. אף פעם לא היה קל מזה. לכן, יותר ויותר אנשים הופכים יזמות נדל”ן ללב חייהם.
היום לדוגמא אפשר להפיק נסח טאבו באופן מקוון, אפשר לאתר תיקי בנין באתר הוועדה המקומית ולראות היתרי בניה ותכניות בניה, אפשר גם למצוא מהן זכויות הבניה על הקרקע, איזה יעוד – וכל זה מבלי לצאת מהמשרד.
כמובן שיש עוד המון אתרים רלוונטיים כמו אתר המפות הממשלתי, אתר רשות המסים שם מדווחות כל העסקאות – ושוב, הכל במרחק של כמה קליקים.
וגם אתרים שמספקים לנו מידע ויזואלי, כמו גוגל מפות, סימפלקס וכד’. אפשר ממש לטייל וירטואלית ברחוב ולאתר את הנכסים מבלי לצאת מהבית.
רק צריך לדעת מה אנחנו מחפשים – וזה הרעיון של היזמות. להוביל, ליצור, להבין מה אני יכול להשיג ואיך זה משרת אותי.
להסתובב בשטח ולדבר עם האוכלוסייה
יזמות נדל”ן זה גם לדעת לחיות את השטח. לראות, להבין, לקבל החלטה ולבצע. לשוחח עם האנשים מהאזור, אנשי מקצוע, יועצי נדל”ן, להיפגש ולשאול את השאלות הנכונות.
ביקור בשטח זו פעולה שמוכרחה להיות בצ’ק ליסט לפני כניסה לפרוייקט יזמי. תרגישו את האזור, האנשים, סוג האוכלוסייה, תבינו מה היתרונות וכן מה הם החסרונות, ולנסות להבין מה הפוטנציאל, לאן האיזור הולך להתפתח בשנים הבאות.
מינוף - אחד הכלים החזקים בנדל"ן
בנדל”ן – אפשר להשקיע סכום קטן ביחס לשווי ולקבל הרבה.
טרם ההשקעה ישנה יכולת להבין מהן אפשרויות המימון ולהכיר את העולם הפיננסי – זהו יתרון אדיר.
בניגוד להשקעות בשוק ההון לדוגמא – שם נדרשת השקעה של כל הסכום מתחילת התהליך ואין אפשרות למינוף.
נכון, הלוואה זו התחייבות, אך מי מכם שמכיר את הספר אבא עשיר, אבא עני – יודע שיש דבר כזה שנקרא התחייבויות טובות והתחייבויות לא טובות.
הלוואה לרכוש נדל”ן זו השקעה טובה שתניב לך רווחים בעתיד, לעומת הלוואה בשביל לצאת לנופש – שגם היא חשובה😊
סוגי השקעות בנדל"ן
תשואה שוטפת – הכנסה חודשית מהשכרת הנכס.
רווח הון – הרווח שנוצר ממכירת הנכס במחיר גבוה מהרכישה.
תשואה שוטפת + רווח הון – הכנסה חודשית ורווח שיכול להיווצר מפוטנציאל תכנוני. לדוגמא רכישת דירה בפרויקט פינוי בינוי.
זה לא רק למצוא חד קרן - אלא משהו קבוע
למצוא השקעת נדל”ן טובה זה לא משהו חד פעמי. לדעת לעשות חקר שוק כמ שצריך, לדעת מה ערכי השווי בסביבה, מה ההכנסות הצפויות, מה ההוצאות הצפויות לאורך הפרויקט ובחינת הרווח היזמי אלו פעולות הנעשות באופן שוטף ומי שמכיר את שוק הנדל”ן ידע לאתר השקעה מעולה בכל מקום, גם בשוק רווי.
להעתיק את ההצלחה הקיימת
יש יזמים שעושים את זה כבר עכשיו ובכל רגע נתון. אם תצליחו ללמוד מה הם עושים ולהיצמד אליהם זה יהיה רעיון מעולה. אתם הממוצע של ה-5 אנשים שהכי קרובים אליכם. אז תתקרבו ליזם מוכשר.
יש כתבה מעולה של פורבס על מהו Reverse Engineer Success וכיצד עושים זאת בצורה מעולה.
איך ריבית משפיעה על מחירי הנדל"ן?
הריבית יכולה להשפיע לשני הכיוונים, גם לעליית מחירים וגם לירידת מחירים. זה מאוד תלוי מה סוג הנכס – מגורים או מניב.
בנכסים מניבים כמו משרדים ודאי שהריבית משפיעה והמחירים יורדים.
לעומת זאת בפרוייקטים למגורים, אם אנחנו מסתכלים מנקודת מבטו של היזם, עלויות המימון שלו לפרוייקט התייקרו.
אנחנו כבר יודעים שיזם חכם נעזר במינוף, הוא לא מביא את כל ההון לפרויקט אלא גם לוקח הלוואה.ברגע שהריבית עלתה, כך גם עלויות המימון שלו עלו. עלויות אלו כמובן נלקחות בחשבון כחלק מעלויות הפרויקט, וככל שהעלויות שלו גדלו, כתוצאה מכך המחיר של המוצר הסופי יעלה, כי היזם מחשב את הרווח על העלות שלו.
עם זאת כן נראה ירידה בדירות שנמכרות מקבלנים שנמצאים במצוקה תזרימית, או תחת הלוואות גדולות והבנק דורש מהם להציג מכירות. שם בהחלט קיימות הזדמנויות.
מאידך, אם נסתכל מנקודת המבט של של הקונה, עלויות המימון שלו גם עלו, המשכנתא שלו גדלה וכתוצאה מכך כח הקניה שלו יורד. והוא מעדיף שלא לקנות כשהריבית כל כך גבוהה, מה שמקטין את הביקושים.
ככל שמדובר על דירות יד שניה, מוכרים שלא לחוצים לא ימהרו למכור וישבו על הגדר יחד עם הקונים. אבל ככל שמדובר על דירות יד ראשונה מקבלן, הירידה בביקושים בהחלט משפיעה – השאלה לאורך כמה זמן.
במדינת ישראל הביקוש הוא מאוד גבוה, ההיצע הוא מאוד נמוך ואין פתרונות מצד הממשלה. כך שירידת מחירים כללית בתחום המגורים לא נראית באופק, אולי האטה.
וביום שיתפרצו החוצה כל הביקושים “הכבושים” – שם תפסק ההאטה ותתחיל עליית מחירים.
