שבח מס
כל מה שחשוב לדעת על מס שבח לשנת 2024
מתכננים מכירת דירה? חשוב שתדעו מה זה בדיוק מס שבח, איך מקבלים פטור וכיצד מחשבים אותו. בדיקת זכאות לקבלת פטור ממס שבח עשויה לחסוך לכם הרבה כסף.
כאן במדריך לשנת 2024 נסביר מהו מס שבח? איך מקבלים החזר מס שבח? מי זכאי לפטור? עבודה עם מחשבון מס שבח, חישוב של מס שבח, פטור ממס שבח במכירת דירה בירושה.
אם בצעתם את עסקת הנדל”ן האחרונה שלכם לפני שנת 2014 סביר להניח שקבלתם פטור ממס שבח. כיום כאשר אתם מתכננים מכירת דירה נוספת חשוב שתדעו ששנת 2014 הביאה עמה רפורמה בתקנות מס השבח. אם בעבר אפשר היה למכור דירה אחת ל-4 שנים תוך קבלת פטור מלא ממס שבח, היום תקנות החוק מסובכות יותר ופטורים לא ניתנים עוד באופן אוטומטי.
מהו חוק מס שבח?
דרישה לתשלום מס שבח עולה על הפרק בעת מכירת דירה שנמצאת בבעלותנו. החוק קובע חובת תשלום מס בעבור הרווח שהופק מהעסקה. ממש כפי שאנחנו משלמים מס בעבור רווחים בשוק ההון כך אנחנו מתבקשים לשלם מס גם עבור רווחים שהופקו מעסקאות נדל”ן. את מס השבח מחשבים על פי ההון שנוצר מעסקת המכירה. בכדי לקבוע את הסכום החייב במס (ההשבחה) נחשב את ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה לבין הסכום בו היא נרכשה. החישוב מתבצע עם הצמדה למדד וקיזוז של הוצאות השבחה ורכישה. בין ההוצאות שאפשר לקזז בחישוב המס נמצא שכר טרחה לעורך דין מקרקעין, עמלת תיווך, אגרות, פחת, ריבית משכנתא, שיפוצים. החוק קובע דרישת תשלום מס שבח מקרקעין בגובה 25% מהרווח נטו.
שימו לב, על מנת לממש את הזכות לקיזוז הוצאות מהרווח חשוב לשמור קבלות עבור כל פעולת השבחה שבוצעה בדירה. הצגת קבלות הכרחית לקיזוז הוצאות במטרה לשלם מס רק בעבור הרווח שהופק.
דוגמה לחישוב מס שבח : רכישת דירה בסכום של 3 מיליון ש”ח ומכירה שלה בסכום של 4.5 מיליון ₪, סכום רווח ההון המחויב בתשלום מס שבח הוא 1.5 מיליון ש”ח (ההפרש בין הסכומים). מתוך רווח ההון (ברוטו) אנחנו רשאים לקזז הוצאות השבחה של הנכס. ההוצאות עבור הנכס במקרה זה היו 700,000 ₪ ובהתאם הסכום החייב במס הוא רק 800,000 ₪. חישוב של 25% מתוך 800,000 קובע תשלום מס שבח בסכום של 200,000 ₪.
חישוב מס שבח בצורה נכונה
קביעת כדאיות של עסקת נדל”ן מחייבת אותנו בחישוב הסכום המשוער החייב במס ובחינת זכאות לפטור. במטרה להפוך את חישוב מס השבח לפשוט וזמין רשות המסים מציגה באתר האינטרנט שלה מחשבון מס שבח ידידותי למשתמש. בעזרת המחשבון כל אחד יכול לבצע חישובים ולקבל מושג אודות סכום המס המשוער. כל שעליכם לעשות זה להקליד בשדה המתאים במחשבון את הנתונים, להפעיל את החישוב האוטומטי ולקבל מיד את הסכום לתשלום. לחישוב מדויק ככל האפשר תתבקשו להזין את המחיר של הנכס, מועד הרכישה, עלות של שיפוץ, עלות דמי התיווך ופרמטרים נוספים.
כיצד מבצעים תשלום מס שבח?
בתוך 40 יום ממועד השלמת המכירה יש להצהיר בפני רשות המסים על העסקה שבוצעה. אתם מתבקשים להצהיר על הסכום שקבלתם, הניכויים, תוספות, חישוב המס, בקשה להנחה או פטור ממס שבח. את הדיווח מעבירים אל הרשות למיסוי מקרקעין בהגשת טופס 2990 יחד עם טופס 7002.
אל תשכחו להוסיף גם אסמכתא על הוצאות השבח. יש לשלם את מס השבח בתוך 60 יום ממועד המכירה. ניתן להסדיר את התשלום אונליין דרך אתר האינטרנט של רשות המסים.
למה מחשבון מס שבח כל כך חשוב?
רבים מבצעים חישוב ראשוני של סכום מס השבח בעזרת מחשבון מס השבח שמפורסם באתר של רשות המסים. בהעדר ידע מקצועי חישוב עצמאי של מס שבח במחשבון עשוי להיות לא מדויק ואף שגוי.
אם חשוב לכם לקבל את ההחלטות הפיננסיות הטובות ביותר ולנצל באופן מלא את הזכאות שלכם להנחה או פטור ממס, עשו לכם כלל ברזל לגבות כל החלטה פיננסית חשובה כמו מכירת דירה בהתייעצות עם איש מקצוע.
בעלי הון אינם מבצעים כל עסקה מבלי להתייעץ תחילה עם מיטב המומחים, עשו זאת גם אתם.
מחשבון מס שבח עשוי לספק לכם מושג ראשוני אודות סכום המס שתתבקשו לשלם, אך יש לקחת בחשבון אפשרות לסטייה של כמה עשרות אלפי שקלים ואף כמה מאות אלפי שקלים לכל כיוון.
המחשבון משמש להערכה ראשונית אך אינו מחליף התייעצות מקצועית לחישוב מדויק של מס השבח בכל מכירת דירה.
מי זכאי לקבל פטור ממס שבח?
הרפורמה של שנת 2014 צמצמה באופן משמעותי את הזכאויות לפטור ממס שבח, אך קיימים עדיין פרמטרים שמזכים בפטור מלא או חלקי. התנאי המקדים לקבלת פטור הוא בעלות על דירה מזכה. על פי ההגדרה דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הושלמה ונמצאת בבעלות של אדם פרטי במשך 25 שנים לפחות.
על 50% מהדירה לפחות לשמש למגורים במשך 4 שנים לפחות טרם מועד המכירה. החוק מגדיר גם בתי כנסת וגני ילדים כדירת מגורים מזכה. אם יש בבעלותכם דירה מזכה תוכלו להתקדם כעת אל בדיקת זכאות לפטור ממס שבח.
חשוב לתכנן נכון את המיסוי ולהבין את ההשלכות העתידיות של הגשת בקשה לפטור ממס שבח בעסקה הנוכחית. אם אתם מתכננים למכור את הדירה בתוך זמן קצר או לחילופין למכור דירה אחרת שנמצאת בבעלותכם בשנתיים הקרובות, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע ולבחון כדאיות של כל צעד.
מס שבח דירה יחידה – מה חשוב לדעת לפני
החוק קובע זכאות לפטור ממס שבח בעבור אלו שמחזיקים בדירה יחידה למשך 18 חודשים לפחות. כאשר מדובר בדירה יחידה שנמצאת בבעלותכם למשך יותר משנה וחצי – אתם רשאים למכור את הדירה מבלי לשלם מס שבח.
לא תהיה זכאות לפטור ממס שבח במידה וקבלתם בשנתיים האחרונות פטור ממס שבח בעבור מכירת דירה אחרת. במקרים בהם בעל הדירה מחזיק בבעלות חלקית (פחות משליש) דירה נוספת, הזכאות לפטור ממס שבח אינה נפגעת. גם בעלות על דירה נוספת שהתקבלה בירושה אינה מבטלת את הזכאות לפטור במכירה דירה יחידה שלא התקבלה בירושה.
מס שבח דירה שניה – חשוב שתדעו
החל משנת 2014 בעל דירה יחידה זכאי לקבל פטור ממס שבח בתנאי שהדירה נמצאת בבעלותו לפחות 18 חודשים. בעלי מספר דירות נדרשים לשלם מס שבח על פי חישוב לינארי. החישוב הלינארי הוא חישוב יחסי שמתייחס לרפורמה של שנת 2014.
את החישוב הלינארי מבססים על רווח יחסי החל מ-2014 ועד לתאריך בו הדירה נמכרת. שימו לב, חישוב המס מתבצע ביחס לתקופה בה הדירה הייתה בבעלותכם. כך למשל, במקרה בו דירה נרכשה לפני שנת 2014 תחויבו במס רק עבור השבח שנוצר החל משנת 2014 ועד למועד מכירת הדירה.
חשוב להדגיש שמדובר בחישובים מסובכים, כדאי לפנות לבעל מקצוע לחישוב מדויק ומימוש כל הזכויות להנחות והטבות.
איך מחשבים מדרגות מס שבח?
בעוד מס הכנסה או מס רכישה מחשבים על פי מדרגות, אין מדרגות בחישוב מס שבח. גובה מס השבח מחושב על פי 25% מהרווח שמופק במעמד מכירת הדירה עם קיזוז של הוצאות השבחה. הרפורמה בחוק שנכנסה לתוקף בשנת 2014 מחייבת במקרים בהם נמכרות דירות שנרכשו לפני 2014 ביצוע חישוב לינארי יחסי. טרם הרפורמה של שנת 2014 ניתן פטור ממס שבח לכל תושב ישראל שמכר דירה יחידה ולא הייתה בבעלותו דירה אחרת ב-4 השנים האחרונות.
כיום הדרישה היא לבעלות על הדירה למשך 18 חודשים לפחות טרם המכירה. שינוי חיובי שהביאה הרפורמה הוא זכות לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה בעוד יש בבעלות המוכר דירה שקיבל בירושה או עד 33% מדירה נוספת.
החזר מס שבח - איפה וכיצד?
רשות המסים אינה יוזמת פניות אל אזרחים שזכאים להחזר מס שבח. פנייה יזומה שלכם אל רשות המסים הכרחית למימוש הזכות שלכם להחזר. על מנת לקבל את ההחזר הכספי יש להגיש בקשה דרך אתר האינטרנט של רשות המסים. ניתן להגיש את הבקשה דרך יועץ מס או באופן עצמאי.
כדאי להגיש את בקשת ההחזר במהלך החודשים הראשונים של השנה העוקבת לשנה בה שולם המס. החזר מס שבח אפשר לקבל גם במסגרת הגשת דו”ח שנתי למס הכנסה (רלוונטי בעיקר לעצמאים שמגישים דו”ח שנתי).
שימו לב, החזר מס שבח אפשר לקבל בתוך 6 שנים ממועד התשלום. כדאי לפעול לבירור ומימוש הזכאות שלכם להחזרים מהר ככל האפשר.
- החזר מס שבח בעקבות חישוב שגוי : את מס השבח אתם נדרשים לשלם נטו עבור הרווח שהפקתם מהעסקה. אם לא קיזזתם הוצאות כמו שיפוץ לקראת מכירה או שכר עורך דין / תיווך, סביר להניח ששילמתם מס עודף ומגיע לכם לקבל החזר. אפשר וכדאי לפנות אל פקיד השומה עם בקשת תיקון שומת מס רווח.
- החזר מס שבח על בסיס קיזוז הפסדים : היו לכם הפסדים בשוק ההון או הפסדים הוניים אחרים? אם שילמתם מס שבח עבור מכירת דירה וסיימתם את אותה השנה עם הפסדים, ניתן להגיש בקשה לקיזוז של ההפסדים מהרווח. שימו לב, החוק מאפשר אך ורק קיזוז של הפסדים הוניים או הפסדים עסקיים. בקשת החזר מס על בסיס קיזוז הפסדים מגישים אל מס הכנסה במסגרת הדו”ח השנתי.
- אי מימוש נקודות זיכוי מס שבח : לא ידעתם שמגיעות לכם נקודות זיכוי להפחתת תשלום מס השבח? אתם רשאים לעדכן בדיעבד את הנקודות ולהגיש בקשת החזר. כך למשל, נקודות זכות ניתנות לתושבי אזורים מסוימים בארץ. את עדכון נקודות הזיכוי מבצעים דרך המעסיק או דרך מס הכנסה.
אלו הוצאות אפשר לקזז בחישוב מס שבח?
סכום של 25% מההפרש בין המחיר בו נרכשה הדירה לבין הסכום בו היא נמכרה הוא סכום לא מבוטל. רגע לפני שאתם נבהלים מגובה המס, חשוב שתהיו מודעים לזכות שלכם לקיזוז הוצאות השבחה. אתם מחויבים לשלם מס אך ורק עבור הרווח שאכן הפקתם מהעסקה.
ממש כמו שבעלי עסקים מקזזים הוצאות מהכנסות כך גם אתם רשאים לעשות זאת. צריך לקזז מהסכום הוצאות נלוות לרכישת הדירה והכנתה למכירה, ריבית משכנתא, פחת על מרכיב הבניה. כך למשל, ניתן יהיה לקזז דמי תיווך, שכר עורך דין, היטל השבחה, מס רכישה, עלות של שיפוץ שבוצע במטרה להכין את הדרה למכירה. לא בטוחים אלו הוצאות אפשר לקזז ממס השבח? התייעצו עם איש מקצוע.
באלו מקרים פיצול מס שבח בין בני זוג משתלם?
במצב בו אתם מוכרים כזוג דירה שרשומה בבעלות של אחד מכם, רק בן הזוג הרשום כבעלים מחויב לשלם את מס השבח כאשר החישוב מתבצע בהתאם למאפייני המס שלו.
יש לכם זכות להגיש בקשה להחזר מס על בסיס פיצול של תשלום המס בין שני בני הזוג. עבור כל אחד מבני הזוג יבוצע חישוב מס מיטבי על פי מאפייני המס שלו עם דגש על נקודות מס. אם שילמתם מס שבח כיחידים בעוד הדירה הייתה בבעלותכם כמעמד של ידועים בציבור כדאי לבצע בהקדם בדיקת זכאות להחזר.
איך מתבצעת פריסת מס שבח?
יש לכם זכות להגיש בקשה לפריסת תשלום מס השבח לפרק זמן של עד 4 שנים. פריסת התשלומים עשויה להפחית את הסכום בהתאם לנתוני המס שלכם בכל שנה. אם אתם צופים ירידה בהכנסות או הפסדים הוניים ב-4 השנים הבאות, כדאי לכם לבחון כדאיות של פריסת תשלום המס.
שילמתם כבר מס שבח ולא ידעתם על האפשרות לפרוס את התשלום? ניתן להגיש בקשה לפריסה בדיעבד. אתם תקבלו החזר עבור הסכום ששולם ותשלמו שוב את המס על פי חישוב מחודש שמתבסס על מאפייני המס בכל שנה.
איך אפשר לדחות תשלום מס שבח?
על פי חוק אתם נדרשים להסדיר את תשלום מס השבח בתוך 60 יום ממועד מכירת הדירה (היום בו נחתם חוזה המכירה). דחיית תשלום מס שבח אפשרית במקרים בהם הנכס לא הועבר אל הקונה והמוכר עדיין מחזיק בו. אפשרות נוספת לדחיית התשלום היא מצב בו הקונה שילם פחות מ-40% מהסכום שנקבע בהסכם המכירה. דחייה עולה על הפרק גם במקרה בו בעל הנכס טרם העביר ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת רישום הדירה על שם בעליה החדשים. בקשת דחיית תשלום מס שבח (דחייה זמנית) מגישים באמצעות טופס 7000.
שימו לב, קבלת אישור לדחיית תשלום מחייבת אתכם בעדכון של הרשות למיסוי מקרקעין בכל שינוי תוך 14 יום. אי הודעה במועד כרוכה בקנס. כמו כן, חשוב שתדעו שכל דחייה בתשלום מס השבח צוברת הפרשי הצמדה וריבית.
כיצד מגדיר החוק את יום מכירת הדירה?
היום בו נחתם חוזה המכירה בין בעל הדירה לבין הרוכש הוא יום המכירה. בתוך 40 יום מהיום בו נחתם החוזה מוכר הדירה מחויב לדווח על העסקה לרשות מיסוי המקרקעין.
במקרה של עסקת קנייה אל מול מנהל מקרקעי ישראל יום המכירה יהיה היום בו אושרה העסקה. הדירה נמכרה דרך הוצאה לפועל? יום המכירה הוא היום בו אושרה המכירה.
על מנת להימנע מקנסות מיותרים חשוב להקפיד לבצע את הדיווח ולהסדיר את תשלום מס השבח כחוק.
באלו מקרים לא כדאי להגיש בקשת פטור ממס שבח?
מימוש זכאות לפטור ממס שבח גורע מהזכות שלכם לקבל פטור נוסף במכירת דירה בעתיד. על כן, לפני שמגישים את הבקשה לפטור חשוב להתייעץ עם איש מקצוע ולחשב את גובה המס. במידה ומגלים שאין כל רווח הון בעסקה אין טעם להגיש בקשת פטור.
גם בעסקאות בהן מדובר בשבח קטן כדאי שלא למהר לנצל את הזכות לפטור. אם יש בבעלותכם דירה נוספת שמכירתה צפויה להסתכם בשבח גדול יותר, אל תתפתו לנצל את הזכות לפטור.
מי אחראי לשלם מס שבח?
בכל עסקת נדל”ן באופן אוטומטי הדרישה לתשלום מס שבח מופנית אל הגורם שרשום כבעלים. במקרים בהם הדירה רשומה רק תחת אדם אחד הוא יהיה אחראי לשלם את מס השבח. במצבים בהם הדירה שייכת לזוג חובת תשלום מס השבח חלה על שניהם.
כאשר זוג לא נשוי מנהל משק בית משותף עם הגדרה חוקית של ידועים בציבור כל אחד מהם נחשב כבעל הדירה גם במידה והיא רשומה רק תחת אחד מהם.
מתי מקבלים פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
אם אתם מוכרים כעת דירה שקבלתם בירושה החוק קובע קריטריונים מזכים לפטור ממס שבח. אם אתם צאצאים של המוריש וברשות המוריש הייתה רק דירה אחת –ייתכן ומגיע לכם לקבל פטור ממס שבח.
במידה והמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במועד הפטירה, גם אתם פטורים כעת ממס שבח.
אפשר לקבל פטור ממס שבח במעמד מכירת דירה שהתקבלה בירושה אפילו כאשר יש כבר דירה בבעלותכם.
נציין שהפטור אינו ניתן במצב בו הורה יורש דירה מילדו.
זכאות למכירת דירה בירושה ללא מס שבח שמורה לכם ללא תלות במספר הדירות שיש כבר בבעלותכם או במימוש פטורים בעבר. אם קבלתם בירושה מקרוב משפחה דירה שמוגדרת כדירה מזכה אתם זכאים לפטור ממס שבח. העברת דירה בירושה אינה מוגדרת כעסקה ובהתאם אינה מחויבת במס.
למימוש הזכאות יש להגיש הצהרה על מכירה או רכישה של זכות מקרקעין ולצרף גם צו קיום צוואה וצוואה או צו ירושה. במקרים בהם בעל הדירה המנוח היה תושב חוץ, יש להציג מסמכים שמוכיחים שלא הייתה ברשותו דירה נוספת במדינת האם שלו. אתם חולקים בעלות על דירה בירושה עם יורשים נוספים? הגעה להסכמה חיונית להתנהלות יעילה ומהירה אל מול הרשויות.
זכאות לפטור ממס שבח במכירת 2 דירות (פטור מס שבח למשפרי דיור)
יש ברשותכם 2 דירות ואתם מתכננים למכור את שתיהן במטרה לרכוש דירה אחת?
יש לכם זכאות לפטור ממס שבח. על השווי של הדירה החדשה להיות בגובה של 75% לפחות מהשווי של שתי הדירות. כמו כן, אתם נדרשים למכור את הדירה השנייה בתוך שנה אחת ממועד מכירת הדירה הראשונה. את קניית הדירה יש להשלים בתוך שנה אחת ממועד מכירת הדירה השנייה.
החוק קובע גם תקרה של 2 מיליון ש”ח, המחיר הכולל של 2 הדירות לא יכול להיות גבוה מ-2 מיליון.
במידה וחרגתם מהסכום יהיה עליכם לשלם מס שבח יחסי בהתאם להפרש, המס ישולם עבור הדירה השנייה עד תקרת סכום של 33.3 מיליון ש”ח.
מדוע משלמים מס שבח במהלך תמ"א 38?
פרויקט תמ”א 38 כולל השבחה של הדירות באמצעות שיפוץ הבניין או תוספת של מעלית, ממ”ד, מרפסת עם היתר בנייה, חדר נוסף וכן הלאה. החוק קובע לבעלי הדירות פטור ממס עבור ההשבחה במקרים בהם המבנה עובר חיזוק לעמידות בפני רעידות אדמה ושיפוץ.
כמו כן, התמורה לבעלי הדירות צריכה להינתן בשירותי בנייה. במקרים של פרויקט תמ”א 38 שכולל הריסה ובנייה מחדש של המבנה לא יהיה פטור ממס שבח היות והעסקה כוללת גם מכירה של דירה וגם קבלת דירה במקומה (בעלי הדירות מתבקשים למכור את הדירות שלהם לקבלן ומקבלים בתמורה דירה בבניין החדש).
פטור יינתן במידה ותוספת השטח לדירה החדשה לא תעלה על 25 מ”ר בהשוואה לדירה הישנה וגם כאשר הערך של הדירה החדשה אינו גבוה מהשווי של הדירה המקורית ללא זכויות הבנייה או מסכום מקסימלי של 2.1 מיליון ש”ח.
מי זכאי לפטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי?
עסקת פינוי בינוי היא עסקת מקרקעין לכל דבר, בעלי הדירות בבניין מוכרים את הדירות שלהם ואת זכויות הבנייה בתמורה לדירה בבניין החדש שיוקם. פטור ממס ניתן עבור השבח של הדירה על פי קריטריונים. הפטור יינתן ללא גריעה מזכאות לפטור אחר ממס שבח שבעל הדירה זכאי לקבל.
פטור ממס שבח בפרויקטים של פינוי בינוי נקבע כאשר בעל הדירה מקבל מהקבלן דירה בבניין החדש בתוספת או ללא תוספת של תמורה כספית. השווי של הדירה החדשה והתוספת הכספית לא יהיה מעל 150% מהשווי של הדירה הישנה או שווי של דירת מגורים בשטח של 120 מ”ר באותו המתחם.
במידה והשווי של הדירה החדשה גבוה מתקרת השווי שקבועה בחוק, יש לשלם מס בעבור הסכום שחורג מתקרת השווי. חישובי המס בפרויקטים של פינוי בינוי נחשבים למסובכים ומורכבים, כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין מנוסה למיצוי זכויות לפטור וביצוע חישובי כדאיות.
האם צריך לשלם מס שבח בהעברת נכס בעקבות גירושין?
העברת בעלות על נכס מגורים במהלך הסכם גירושין שיש לו תוקף משפטי אינה מהווה עסקת מקרקעין. אין כל חובת תשלום מס רכישה או מס שבח במסגרת ההעברה. ברוב המקרים מדובר בשינוי רישום בעלות משותפת של הזוג על דירת המגורים לרישום יחיד של אחד מבני הזוג.
בהסכמי גירושין רבים אחד מבני הזוג מקבל את הדירה במטרה להמשיך להתגורר בה עם הילדים בעוד בן הזוג השני מקבל כספים ונכסים בשווי דומה. בחתימה על הסכם גירושין כזה לא תהיה חובת תשלום מס שבח, אך במידה ובן הזוג המחזיק בדירה יבקש למכור את הדירה בעתיד תחול עליו חובת תשלום מס שבח בהתאם לחוק.
רכשתי דירה על הנייר, אך אקבל אותה רק בעוד 7 חודשים, מתי עליי לשלם מס שבח?
החוק קובע חובת הסדרת תשלום מס שבח בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכירה. למרות זאת, במקרים בהם יש פער בין מועד החתימה על ההסכם לבין המועד בו העסקה יוצאת לפועל והדירה מועברת לבעליה החדשים – קיימת אפשרות להגיש בקשה לדחיית תשלום מס השבח.
חשוב להבהיר שדחיית תשלום מס שבח מהווה פטור זמני בלבד. הדחייה כרוכה בהצמדה וריבית, לא בכל המקרים דחיית התשלום אכן משתלמת.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרה בו נרכשה דירה חדשה טרם מכירת הדירה הקיימת?
פטור ממס שבח עולה על הפרק רק כאשר המוכר מחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד. על פי החוק היבש, במידה ורכשתם דירה חדשה מבלי להשלים תחילה את מכירת הדירה הנוכחית – לא תהיה זכאות לפטור ממס שבח במעמד מכירת הדירה. אך החוק מכיר במורכבות של שוק הנדל”ן ומגלה גמישות.
במידה ותמכרו את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים ממועד קניית הדירה החדשה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח.
האם צריך לשלם מס שבח במכירת דירה שקיבלתי במתנה?
קבלתם דירה במתנה מאדם שמוגדר כאדם “קרוב” ואתם מבקשים למכור אותה? יש לכם זכאות לפטור ממס שבח במידה וחלף זמן מהיום בו הדירה הועברה לרשותכם ועד למועד המכירה.
במקרים בהם לא ניתן פטור ממס שבח החישוב יתבצע גם על סמך פרק הזמן בו הדירה הייתה בבעלותכם וגם בהתייחס לתפוקה בה הדירה הייתה בבעלות האדם שנתן לכם אותה במתנה.
העברת בעלות על דירה לקרוב משפחה תחת הגדרה של מתנה פוטרת את בעליה מתשלום מס שבח אך ייתכן והבעלים החדש יתבקש לשלם מס שבח במידה ויבקש למכור את הדירה בעתיד.
איך מחשבים מס שבח במצב בו יש בבעלותי גם דירה וגם זכויות בדירה נוספת?
קיימים לא מעט מקרים בהם אדם מחזיק בבעלותו גם דירה למגורים וגם אחוז מסוים מדירה נוספת שהוא משכיר יחד עם בני משפחה.
במקרה בו הבעלות על הדירה הנוספת היא עד 33% יש זכאות למכור את הדירה הראשונה כדירה יחידה עם פטור ממס שבח.
מס שבח דירה יחידה –איך מחשבים ולמי יש זכאות לפטור?
על פי חוק מס שבח מקרקעין, הדירה מוגדרת כיחידה כאשר מדובר בדירתו היחידה של המוכר בישראל. ניתן למכור דירה תחת הגדרה של דירה יחידה גם כאשר יש לבעל הדירה בעלות על דירה שקיבל בירושה.
החוק מעניק לבעלי דירה יחידה פטור ממס שבח במידה והדירה תואמת הגדרה של דירה מזכה, בעל הדירה החזיק בה לתקופה של 18 חודשים לפחות, לא בוצעה על ידי המוכר עסקת מכירה של דירה עם פטור ממס שבח ב-24 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.
פטור ממס שבח במעמד מכירת דירה יחידה מיועד להקל על תושבי ישראל. אם אתם מעוניינים למכור את הדירה הנוכחית שלכם לטובת רכישת דירה חדשה יותר או גדולה יותר – סביר להניח שמגיע לכם לקבל פטור ממס שבח. חשוב שתהיו מודעים לאופן בו מחושב מס השבח והתקנות המזכות אתכם בפטור במידה ואתם מתכננים לבצע בעתיד הקרוב עסקת נדל”ן נוספת.
תקבלו דרישה לתשלום מס שבח עבור מכירת דירה יחידה שנמצאת בבעלותכם רק במקרים בהם הדירה אינה תואמת הגדרה של דירה מזכה, החזקתם בדירה לפרק זמן קצר מ-18 חודשים, בצעתם בשנתיים האחרונות עסקת מכירת דירה ומימשתם את הזכאות שלכם לפטור.
אם אתם מתכננים למכור את הדירה שלכם וקבלתם באופן לא צפוי דירה בירושה, הזכות למכור את הדירה שלכם כדירה יחידה אינה נפגעת.
באלו מקרים אפשר לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה?
קיימים כמה מסלולים לחישוב מס שבח בעבור מכירת דירה שנייה. על מנת להיות בטוחים במימוש מלא של הזכות שלכם לפטור או הנחה כדאי לתכנן את מועד המכירה עם שמאי מקרקעין. איש מקצוע יידע כיצד (במידת האפשר) לקדם פטור מלא או חלקי ממס השבח.
קיימים מקרים בהם דירת מגורים מזכה נמכרת ללא מס שבח גם כאשר לא מדובר בדירה יחידה. פטור ממס שבח ינתן גם כאשר הבעלות על הדירה השנייה היא חלקית (קטנה מ-33%). משפרי דיור שמוכרים 2 דירות במטרה לרכוש דירה אחת במקומן זכאים גם כן לפטור חד פעמי. מכירת דירה שנייה שקבלתם בירושה מתבצעת ללא חובת תשלום מס שבח.
במקרים בהם מכירת הדירה השנייה שלכם אינה תואמת אף אחד מהקריטריונים המזכים בפטור ממס שבח, אפשר להפחית את המס תוך ניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים, פריסה של המס.
כיצד חישוב מס מקצועי חוסך לכם כסף?
בהעדר בקיאות בחוקי מס וניהול עסקאות נדל”ן כדאי להתייעץ עם איש מקצוע לפני כל פנייה אל רשויות המס. שמאי מקרקעין יבחן עבורכם את כל פרטי העסקה, יקבע האם יש בסיס להגשת בקשה להחזר מס או פטור מלא וינסח נכון את המסמכים.
אל תמהרו להגיש בקשה להחזר או פטור ממס מבלי לבחון את ההשלכות העתידיות של הדבר. ייתכן מצב בו אתם מגישים בתום לב בקשה להחזר ובעקבות הבקשה מקבלים דרישה לתשלום נוסף. רק שמאי מקרקעין מנוסה יידע להגדיר ולתכנן נכון את כל ההוצאות שאפשר על פי חוק לקזז מההון לטובת תשלום מס מופחת. אתם רשאים להגיש בקשה עצמאית להחזר מס דרך האתר של רשות המסים, אך ההמלצה היא לגבות כל צעד בהתייעצות עם איש מקצוע.
סיכום
אותו מס שבח ששולם בעבר במעט מאוד מקרים הפך בשנים האחרונות נדבך משמעותי בכל עסקת מכירת דירה. המחירים הגבוהים בשוק הנדל”ן בישראל הופכים את מס השבח להוצאה משמעותית. לקראת כל מכירה של דירה חשוב להגדיר את הרווח הצפוי, לקזז הוצאות, לחשב את גובה המס ולפעול למימוש מלא של כל הזכויות שלכם לפטור מלא או חלקי. מכרתם לאחרונה ושילמתם מס שבח?
מהרו לבדוק האם אתם זכאים להחזר מס.